Ugovor o zakupu | Advokat Novi Sad

Ugovor o zakupu je takav ugovor kojim se zakupodavac obavezuje da preda zakupcu određenu stvar na upotrebu, a zakupac se obavezuje da mu za to plaća određenu zakupninu.

U toku trajanja zakupa, pored toga što ima pravo da upotrebljava stvar, zakupac ima pravo i da pribira plodove, osim ako nije drugačije ugovoreno ili uobičajeno.

Nakon isteka zakupa zakupac je obavezan da stvar vrati zakupcu.

KOJA STVAR MOŽE BITI PREDMET UGOVORA O ZAKUPU?

Predmet zakupa može biti nekretnina pa tako često srećemo:

  • Ugovor o zakupu stana
  • Ugovor o zakupu lokala (poslovnog prostora)
  • Ugovor o zakupu garaže
  • Ugovor o zakupu poljoprivrednog zemljišta (ugovor o zakupu zemlje)
  • Ugovor o zakupu kuće
  • Ugovor o zakupu restorana
  • Ugovor o zakupu koncertne sale
  • Ugovor o zakupu zajedničke prostorije

Predmet zakupa može biti i pokretna stvar pa tako između ostalog srećemo:

  • Ugovor o zakupu mašine
  • Ugovor o zakupu opreme
  • Ugovor o zakupu vozila (automobila)
  • Ugovor o zakupu kamiona
  • Ugovor o zakupu muzičke opreme

Bitno je naglasiti da je stvar koja je predmet ugovora bude nepotrošna.

Pored toga što predmet zakupa može biti stvar, to može biti i neko imovinsko pravo koje nije vezano za ličnost, i koje može da daje određene prihode.

Zakupodavac ne mora biti nužno i vlasnik stvari, već je može imati u posedu kao držalac sa pravom sa stvar daje u zakup.

Nije nužno da stvar postoji u momentu zaključenja ugovora o zakupu. Može se napraviti i ugovor o zakupu neke buduće stvari, kao što je na primer ugovor o zakupu stana koji je trenutno u izgradnji.

FORMA UGOVORA O ZAKUPU

Zakon o obligacionim odnosima ne propisuje posebnu formu ugovora o zakupu, što znači da se on može zaključiti i usmeno.

Ipak neki drugi zakoni propisuju posebnu formu za pojedine ugovore, pa tako Zakon o stanovanju i održavanju stambenih zgrada propisuje da se ugovor o zakupu stana zaključuje u pisanoj formi.

U svakom slučaju, iako nije uvek neophodna pisana forma za ugovor o zakupu, svakako je poželjnije da se zaključi pisani ugovor. Tako će prava i obaveze ugovornih strana biti nedvosmisleno utvrđena, i u slučaju da se u budućnosti javi neko sporno pitanje biće jasno kakav je bio stvaran dogovor ugovornih strana.

VREME TRAJANJA ZAKUPA

Ugovor o zakupu može biti zaključen na određeno vreme ili na neodređeno vreme

Bitno je naglasiti da ukoliko nakon isteka ugovora o zakupu na određeno vreme, stvar i dalje ostane kod zakupca, a zakupodavac i dalje nastavi da prima zakupninu, ima se smatrati da je ugovor prećutno produžen.

ZAKUPNINA – CENA ZAKUPA

Zakupnina predstavlja cenu koju zakupac plaća zakupodavcu. Može se ugovoriti da se zakupnina plaća periodično, a najčešće se ugovara da se zakupnina plaća jednom mesečno kada je u pitanju ugovor o zakupu stana, lokala, kuće, ili godišnje kada je u pitanju ugovor o zakupu poljoprivrednog zemljišta. Može biti dogovoreno i da se zakupnina plaća odjednom za ceo period zakupa.

Visina zakupnine može biti unapred određena, ili da se ugovorom postave kriterijumi na osnovu kojih će ona kasnije biti određena.

ŠTA UKOLIKO ZAKUPAC NE PLATI ZAKUPNINU?

Ukoliko zakupac ne plati zakupninu u dogovorenom roku, on pada u docnju. Ovo znači da rizikuje da zakupac podnese sudu tužbu. Zakupodavac pored glavnice može tražiti i kamatu zbog kašnjenja u isplati.

Ukoliko pak zakupodavac iz neopravdanog razloga odbije da primi zakupninu, time prestaje docnja zakupca i prestaje da teče kamata.

Ukoliko je u ugovoru o zakupu regulisano da zakupac ima pravo da besplatno koristi stvar, onda imamo ugovor o posluzi, a o čemu možete više pročitati dalje u tekstu.

PRIZNANICA

Zakupnina se najčešće plaća u kešu na ruke ili na račun zakupodavca.

PLAĆANJE NA RUKE

Ukoliko se zakupnina plaća u kešu na ruke, poželjno je da zakupac zahteva od zakupodavca da mu izda priznanicu. U slučaju da nešto bude sporno, ova priznanica predstavlja dokaz da je zakupodavac isplatio zakupninu.

PLAĆANJE NA RAČUN

Ukoliko se zakupnina isplaćuje na račun zakupodavca, nema potrebe za izdavanjem priznanice jer zakupac ima uplatnicu, odnosno izvod sa računa banke kao dokaz da je isplatio zakupninu. U tom slučaju zakupac može zahtevati da mu zakupodavac izda priznanicu samo ako za to ima opravdan razlog.

POREZ NA ZAKUPNINU

Što se tiče pravnih lica koja daju u zakup ili podzakup nepokretnosti ili pokretne stvari, naknada od zakupa uračunava se u dobit pravnog lica i oporezuje prema Zakonu o dobiti pravnih lica.

Kada fizičko lice izdaje u zakup nepokretnost, primenjuje se Zakon o porezu na dohodak građana. Ovaj zakon predviđa plaćanje poreza na prihode koje obveznik ostvari izdavanjem u zakup ili podzakup nepokretnosti.

ŠTA SE SMATRA NEPOKRETNOSTIMA?

Nepokretnostima se smatraju:

  • zemljište
  • stambene, poslovne i druge zgrade
  • stanovi
  • poslovne prostorije
  • garaže i drugi (nadzemni i podzemni) građevinski objekti, odnosno njihovi delovi.

KOLIKI JE POREZ NA PRIHODE?

Stopa poreza na prihode od nepokretnosti iznosi 20%.

U slučaju da fizičko lice izdaje u zakup nekretninu pravnom licu, poreski obveznik će biti pravno lice, koje je dužno da obračuna i prijavi porez na zakupninu.

OBAVEZE ZAKUPODAVCA

Obaveze zakupodavca | Advokat MIlan Ivetić

STVAR U ISPRAVNOM STANJU

Zakupodavac je pre svega dužan da zakupcu preda stvar u ispravnom stanju. Nakon predaje, dok se stvar nalazi kod zakupca, zakupodavac je taj koji je dužan da održava stvar u ispravnom stanju za vreme trajanja zakupa i vrši potrebne opravke na njoj.

NEDOSTATAK ZAKUPLJENJE STVARI

Zakupac je dužan da obavestiti zakupodavca o svakom nedostatku zakupljene stvari, kao i o svakoj nepredviđenoj opasnosti koja bi u toku zakupa zapretila zakupljenoj stvari, da bi mogao preduzeti potrebne mere.

TROŠKOVI ODRŽAVANJA

Ukoliko je zakupac imao troškove radi održavanja stvari, zakupodavac je dužan da mu nadoknadi te troškove. Na teret zakupca padaju troškovi sitnih opravki izazvanih redovnom upotrebom stvari, kao i troškovi same upotrebe.

IZMENE NA ZAKUPLJENOJ STVARI

Zakupodavac ne može za vreme trajanja zakupa činiti izmene na zakupljenoj stvari bez pristanka zakupca, ako bi to ometalo zakupca da upotrebljava stvar.

NEDOSTACI KOJI SE POJAVE NA ZAKUPLJENOJ STVARI

Zakupodavac odgovara zakupcu za nedostatke koji se pojave na zakupljenoj stvari a koji ometaju njenu upotrebu, bez obzira na to da li je znao za njih ili ne. Ova odgovornost može biti isključena ili ograničena ugovorom, ali zakupodavac ukoliko zna za nedostatak mora o tome obavestiti zakupca.

Zakupodavac ne odgovara za nedostatke koji su u času zaključenja ugovora bili poznati zakupcu, osim ako ugovorom nije predviđeno da za njih ipak odgovora zakupodavac.

OBAVEZE ZAKUPCA

UPOTREBA STVARI

Zakupac je dužan da stvar upotrebljava kao dobar privrednik, odnosno dobar domaćin. Zakupac može stvar upotrebljavati samo onako kako je određeno ugovorom ili namenom stvari, i odgovara za štetu koja nastane upotrebom zakupljene stvari protivno ugovoru ili njenoj nameni.

PLAĆANJE ZAKUPNINE

Zakupac je dužan da plaća zakupninu u rokovima određenim ugovorom, zakonom ili kako je uobičajeno u mestu gde je stvar predata zakupcu. Ukoliko rok nije ugovoren ili ne postoji neki uobičajeni rok, zakupnina se plaća polugodišnje ako je zakup ugovoren na godinu dana ili duže, a ako je zakup ugovoren na kraći period, onda se zakupnina plaća odjednom po isteku zakupa.

ISTEK ZAKUPA

Nakon isteka zakupa, zakupodavac je dužan da stvar vrati neoštećenu. Zakupac nije odgovaran za istrošenost stvari koja nastaje njenom redovnom upotrebom, kao ni za oštećenja koja potiču od njene dotrajalosti.

ŠTA AKO DOĐE DO ŠTETE?

Zakupac koji načini štetu zakupodavcu, dužan je da mu tu štetu i nadoknadi. Zakupac odgovara za štetu koja nastane upotrebom stvari protivno ugovoru ili njenoj nameni.

Ako zakupljena stvar ima neki nedostatak, pa usled toga nastane neka šteta za zakupca, zakupac ima pravo na naknadu štete. Zakupac je dužan da obavesti zakupodavca o svakom nedostatku koji se pokaže u toku zakupa, a ukoliko ne obavesti zakupodavca pa on zbog toga pretrpi štetu dužan je da mu tu štetu nadokandi.

Ako se u toku trajanja zakupa utvrdi da nekom trećem pripada pravo koje isključuje pravo zakupca da upotrebljava stvar, ugovor o zakupu se raskida po samom zakonu, a zakupac ima pravo na naknadu štete od zakupodavca.

Ukoliko neko treće lice pretrpi štetu zbog stvari koja je predmet zakupa, za štetu odgovara zakupac. Za štetu će odgovarati i vlasnik stvari ako je šteta nastala zbog neke skrivene mane ili skrivenog svojstva na koje nije zakupcu skrenuta pažnja.

OTKAZ UGOVORA O ZAKUPU OD STRANE ZAKUPODAVCA

Ukoliko zakupac upotrebljava zakupljenu stvar protivno njenoj nameni ili zapušta održavanje, pa nastane opasnost znatne štete, zakupodavac će ga prvo opomenuti, a ako zakupac ne postupi po opomeni, zakupodavac može otkazati ugovor bez davanja otkaznog roka.

Zakupodavac može dati otkaz ugovora o zakupu stana zbog neplaćanja zakupnine. Ukoliko zakupac nakon isteka roka za plaćanje zakupnine, ne plati zakupninu ni u naknadnom roku od 15 dana pošto ga je zakupodavac pozvao na plaćanje, zakupodavac može otkazati ugovor o zakupu.

RASKID UGOVORA O ZAKUPU ILI SMANJENJE ZAKUPNINE

Raskid ugovora o zakupu | Advokat Milan Ivetić

Postoje više razloga za raskid ugovora o zakupu od strane zakupca. Neki od njih su takve prirode da se ostavlja mogućnost zakupcu ili da traži raskid ili smanjenje zakupnine

OPRAVKE NA ZAKUPLJENOJ STVARI

Ukoliko je za vreme trajanja zakupa potrebno izvršiti određene opravke na zakupljenoj stvari, a te opravke ometaju njenu upotrebu u znatnoj meri i za duže vreme, zakupac može raskinuti ugovor. Ukoliko ne traži raskid, zakupac može tražiti sniženje zakupnine srazmerno ograničenju upotrebe.

Zakupodavac ne može činiti izmene na zakupljenoj stvari bez pristanka zakupca ukoliko bi to ometalo upotrebu stvari. Ako se izmenama smanji zakupčeva upotreba stvari, smanjiće se i zakupnina u odgovarajućoj srazmeri.

Ako zakupljena stvar ima neki nedostatak koji se ne može otkloniti, zakupac može po svom izboru, raskinuti ugovor ili zahtevati sniženje zakupnine. Kad stvar ima neki nedostatak koji se može otkloniti bez većih nezgoda za zakupca, a predaja stvari u određenom roku nije bila bitni sastojak ugovora, zakupac može zahtevati od zakupodavca ili otklanjanje nedostatka u primerenom roku ili sniženje zakupnine. Ako zakupodavac ne otkloni nedostatak u roku, zakupac može raskinuti ugovor ili zahtevati sniženje zakupnine.

Ako se u toku trajanja zakupa utvrdi da nekom trećem pripada pravo koje isključuje pravo zakupca da upotrebljava stvar, ugovor o zakupu se raskida po samom zakonu. U slučaju da pravo trećeg lica samo ograničava zakupca, on može po svom izboru ili raskinuti ugovor ili tražiti smanjenje zakupnine.

OTKAZ UGOVORA O ZAKUPU NA NEODREĐENO VREME

Ugovor o zakupu na određeno vreme prestaje protekom vremena na koji je zaključen. Ukoliko zakupac nakon toga nastavi da upotrebljava stvar, a zakupodavac se tome ne protivi, smatra se da se zaključen novi ugovor na neodređeno vreme pod istim uslovima kao i prethodni.

Ugovor o zakupu na neodređeno vreme može otkazati svaka ugovorna strana, poštujući otkazni rok. Ako dužina otkaznog roka nije ugovorena, ili nije određena zakonom ili mesnim običajima, ona iznosi osam dana.

Kod otkaza ugovora o zakupu stana, otkazni rok je predviđen Zakonom o stanovanju i održavanju zgrada i on ne može biti kraći od 90 dana.

OTUĐENJE ZAKUPLJENE STVARI

Zakupodavac može da otuđi stvar koja se nalazi pod zakupom, a to može učiniti ugovorom o kupoprodaji, ugovorom o poklonu ili nekim drugim pravnim poslom.

U tom slučaju novi vlasnik stvari stupa na mesto zakupca, te preuzima sva prava i obaveze iz ugovora o zakupu.

Ovo znači da otuđenjem stvari ne prestaje ugovor o zakupu. Novi vlasnik ne može tražiti od zakupca da mu on preda stvar pre nego što istekne ugovor o zakupu ako je on zaključen na određeno vreme, ili pre isteka otkaznog roka ako je zakup zaključen na neodređeno vreme.

Sa druge strane zakupac može u svakom slučaju otkazati zakup zbog promene vlasnika, poštujući otkazni rok.

Za obaveze prema zakupcu, solidarno odgovaraju i stari i novi vlasnik stvari.

Novi vlasnik stvari ima pravo da prima od zakupca na zakupninu počev od prvog narednog roka od kad je pribavio stvar, ali se može i drugačije ugovoriti. Od momenta kada je saznao za novog vlasnika stvari, zakupac može zakupninu isplatiti samo njemu.

UGOVOR O ZAKUPU STANA

Ugovor o zakupu stana | Advokat Novi Sad

Ugovor o zakupu stana je u nekim stvarima specifičan i razlikuje se od ostalih ugovora o zakupu. Pored opštih odredbi koje reguliše Zakon o obligacionim odnosima, ugovor o zakupu stana regulisan je i Zakonom o stanovanju i održavanju stambenih zgrada.

Pre svega, zakon propisuje da se ugovor o zakupu stana zaključuje u pisanoj formi.

ŠTA TREBA DA SADRŽI UGOVOR O ZAKUPU STANA?

Ugovor o zakupu stana treba da sadrži:

  • podatke o ugovornim stranama
  • mesto i datum zaključenja ugovora
  • podatke o stanu koji je predmet zakupa (adresa i broj stana, struktura i površina)
  • nameštaj, uređaji i oprema kojima je stan opremljen
  • vreme trajanja zakupa
  • visina zakupnina, kao i način i rokove plaćanja
  • odredbe o održavanju i korišćenju stana, načinu plaćanja troškova
  • uslove za otkaz
  • odredbe koje regulišu korišćenju drugih prostorija (podrum, garaža i ostava, i sl.)

Otkaz ugovora o zakupu stana mogu dati i zakupac i zakupodavac poštujući otkazni rok.

Otkazni rok kod ugovora o zakupu stana, reguliše se ugovorom, s tim što on ne može biti kraći od 90 dana.

TUŽBA PROTIV STANARA

Kod ugovora o zakupu stana, zakupodavac može stan da izda i opremljen, sa pokretnim stvarima u stanu. Zakupac može napraviti štetu uništenjem ili oštećenjem neke stvari.

KADA ZASTAREVA POTRAŽIVANJE NAKNADE ŠTETE?

Potraživanje naknade štete zastareva za tri godine od kad je zakupodavac saznao za štetu. U svakom slučaju ovo potraživanje zastareva za pet godina od kad je šteta nastala.

Ukoliko je zakupac ostao dužan isplatu zakupnine, zakupodavac može pokrenuti parnični postupak i tužbom zahtevati da sud obaveže zakupca da mu isplati dug.

KADA ZASTAREVA POTRAŽIVANJE ZAKUPNINE?

Potraživanje zakupnine zastareva za tri godine, bilo da je ugovoreno da se plaća povremeno, bilo u jednom ukupnom iznosu. Zastarelost počinje da teče od momenta kada je zakupnina dospela za isplatu, pa ukoliko se zakupnina plaća na primer jednom mesečno, za svaku zakupninu teče poseban rok.

Momentom predaje tužbe sudu zastarelost se prekida, pa na nije od uticaja koliko dugo će sam parnični postupak trajati.

Zastarevanje se prekida i kada dužnik prizna dug, bilo izjavom ili na neki posredan način kao što je plaćanjem dela duga.

Sud službeno ne vodi računa o zastarelosti, već na nju mora da se pozove dužnik. Ukoliko zakupac ne istakne prigovor zastarelosti, sud će ga obavezati da plati i zakupnine koje su dospele i pre više od tri godine.

Kada sud donese presudu i ona postane pravosnažna, tada počinje da teče novi rok od 10 godina u kom zakupodavac može da pokrene postupak prinudnog izvršenja i tako naplati svoje potraživanje. Ovo naravno u slučaju da nakon pravosnažnosti presude zakupac dobrovoljno ne isplati dug.

UGOVOR O ZAKUPU POLJOPRIVREDNOG ZEMLJIŠTA

Ugovor o zakupu poljoprivrednog zemljišta | Milan Ivetić Advokat

Zakon o poljoprivrednom zemljištu detaljno reguliše pitanje zakupa poljoprivrednog zemljišta.

Zakupac poljoprivrednog zemljišta dužan je da zemljište redovno obrađuje i da primenjuje mere propisane zakonom, kao i da postupa kao dobar domaćin i po pravilima kodeksa dobre poljoprivredne prakse.

Vlasnik je takođe dužan da redovno obrađuje obradivo poljoprivredno zemljište. Ukoliko ono nije obrađeno u prethodnom vegetacionom periodu, nadležno ministarstvo ga može dati u zakup za period do tri godine. Zakupnina će se isplatiti vlasniku zemljišta, a po odbijanju troškova postupka.

UGOVOR O ZAKUPU DRŽAVNOG POLJOPRIVREDNOG ZEMLJIŠTA

Poljoprivredno zemljište koje se nalazi u državnoj svojini može se dati u zakup za period koji ne može biti kraći od jedne niti duži od 30 godina, a za ribnjake i vinograde 40 godina. Poljoprivredno zemljište u državnoj svojini ne može biti dato u podzakup.

UGOVOR O ZAKUPU LOKALA

Ugovor o zakupu lokala je specifičan po tome što ga zakupac koristi za obavljanje delatnosti. Često je potrebno da zakupac izvrši određene prepravke na objektu kako bi ga prilagodio upotrebi, a za adaptaciju je potrebna saglasnost vlasnika.

Često je potrebno i da se izvrše veće prepravke, koje zahtevaju znatna novčana ulaganja. Samom adaptacijom i ulaganjem novčanih sredstava u sređivanje lokala, zakupac ne može steći svojinsko pravo na nekretnini, tj ne može postati suvlasnik lokala.

Kada istekne zakup, zakupac je dužan vratiti lokal u onom stanju u kom ga je primio. Međutim, ukoliko su u adaptaciju lokala uložena znatna novčana sredstva, pa se na taj način povećala vrednost lokala, ovo može otvoriti mnoga sporna pitanja. S toga sva ova pitanja treba detaljno urediti ugovorom o zakupu lokala da ne ostave prostor za neki budući spor.

Ukoliko je zakupac pravno lice, on je i obveznik poreza na zakup.

UGOVOR O PODZAKUPU

Stvar koju je dobio u zakup, zakupac može dati drugome u podzakup, osim ukoliko nije drugačije dogovoreno. Naravno ovo je moguće samo ako se time ne nanosi šteta zakupodavcu.

Ugovorom može biti predviđeno da je za davanje stvari u podzakup potrebna dozvola zakupodavca. Ukoliko zakupac stvar da u podzakup bez dozvole, zakupodavac može otkazati ugovor o zakupu.

Davanjem stvari u podzakup, zakupac se ne oslobađa odgovornosti prema zakupodavcu, već jemči da će podzakupac stvar upotrebljavati prema ugovoru o zakupu.

Zakupac može radi naplate svoje zakupnine, zahtevati isplatu direktno od podzakupca za onaj iznos zakupnine koji on treba da isplati zakupcu.

Prestankom zakupa, prestaje i podzakup.

UGOVOR O ZAKUPU BEZ NAKNADE (UGOVOR O POSLUZI)

Ugovor o zakupu bez naknade | Advokat Ivetić

Nije retkost da se u praksi prave ugovori o zakupu u kojima stoji odredba da zakupac stvar koristi besplatno, tačnije da nije u obavezi da plaća zakupninu zakupodavcu.

Ako se stvar daje na korišćenje besplatno onda nemamo ugovor o zakupu, već je u pitanju jedan sasvim drugi ugovor.

Ugovor o zakupu podrazumeva da zakupac za korišćenje određene stvari plaća zakupninu, a ukoliko se stvar daje na korišćenje bez naknade onda imamo ugovor o posluzi.

Kod ugovora o posluzi poslugodavac predaje određenu nepotrošnu stvar poslugoprimcu da je besplatno upotrebljava određeno vreme, a ovaj se obavezuje da po isteku vremena stvar vrati neoštećenu.

ŠTA SE SVE MOŽE DATI NA POSLUGU?

Na poslugu se može dati pokretna stvar, ali i bilo koja nepokretnost, tj stan, kuća, zemljište, lokal, garaža,… Bitno je da je stvar nepotrošna.

Zanimljivo je reći da ugovor o posluzi nije regulisan niti jednim zakonom donetim u poslednjih stotinu pedeset pa i više godina. Odredbe koje regulišu ugovor o posluzi, ne nalaze se u Zakonu o obligacionim odnosima iz 1978. godine, a koji reguliše većinu ugovora u našem pravu. Najednom ispada kao da je ugovor o posluzi zaboravljan jer se ne spominje niti u jednom modernom zakonu.

POVRATAK KROZ ISTORIJU

Ovde se vraćamo dalje u istoriju. Nakon završetka drugog svetskog rata, tačnije 1946. godine, donet je “Zakon o nevažnosti pravnih propisa donetih pre 6. aprila 1941. godine i za vreme neprijateljske okupacije”. Napravljen je nagli pravni rez, i svi pravni propisi Kraljevine Jugoslavije najednom su prestali da važe. Razloga je bio što se krenulo u stvaranje jednog potpuno novog društvenog i ekonomskog uređenja iz potpuno novih temelja.

Međutim da nova država ne bi ostala u pravnom vakumu i bez propisa, u navedenom zakonu je ostavljena mogućnost da ukoliko neko pitanje nije uređeno novim propisom, da se pravna pravila sadržana u ranijim propisima mogu primenjivati ukoliko nisu u suprotnosti sa ustavom, načelima ustavnog poretka, zakonima i ostalim propisima nove države.

Sada se vraćamo još dalje u istoriju, tražeći propis koji reguliše ugovor o posluzi. Dolazimo u 1844. godinu kada je donet Građanskom zakoniku za Kraljevinu Srbiju. Dakle pravila koja se primenjuju na ugovor o posluzi napisana su sredinom XIX veka, još uvek su na snazi, a sadržana su u starom Srpskom građanskom zakoniku.

BESPRAVNO KORIŠĆENJE TUĐE NEKRETNINE

Ukoliko je neko koristio tuđu nekretninu bez pravnog osnova, vlasnik može zahtevati da mu se nadoknadi korist koju je ovaj imao od upotrebe. Ova naknada ne predstavlja zakupninu. Zakupnina se plaća kada postoji ugovor o zakupu, i potraživanje zakupnine zastareva za tri godine. Ukoliko neko bespravno koristi tuđu nekretninu, za potraživanje naknade se primenjuje opšti rok zastarelosti od deset godina.

Ukoliko je korišćenjem pričinjena i neka šteta na nekretnini, vlasnik može zahtevati da mu se nadoknadi i pričinjena šteta.

NEKRETNINA U SUVLASNIŠTVU VIŠE LICA

U praksi se često dešava da je nekretnina u suvlasništvu više lica, a da je koristi samo jedan suvlasnik. Suvlasnik može od suvlasnika koji koristi nekretninu, zahtevati da mu je preda u sudržavinu, odnosno da mu omogući njeno korišćenje. Ukoliko suvlasnik koji koristi nekretninu ne ispuni taj zahtev, drugi suvlasnik ima pravo da putem suda zahteva predaju u sudržavinu, kao i naknadu zbog neovlašćene upotrebe (korišćenja) tuđe stvari. Naknada se može zahtevati samo od momenta kada je zahtevana predaja u sudržavinu.

Nakon otkaza ugovora o zakupu za dotadašnjeg zakupca prestaje obaveza plaćanja zakupnine. Zakupac koji je nakon otkaza ugovora o zakupu bespravno nastavio sa korišćenjem stvari koja je bila predmet zakupa, zakupodavcu za taj period ne duguje zakupninu, već naknadu zbog neovlašćenog korišćenja, odnosno upotrebe zakupljene nepokretnosti.

Visina naknade za bespravno korišćenje se u praksi upodobljava sa visinom zakupne. Iako je visina ista, pravna priroda ova dva instituta je drugačija, pre svega imajući u vidu da je mnogo duži rok potreban da zastari naknada za bespravno korišćenje nego zakupnina.


Ovaj tekst je informativnog karaktera, i postoji mogućnost da je nakon njegovog objavljivanja došlo do promene propisa. Za detaljnije i precizne informacije o Vašim prvima može Vam pomoći advokat za ugovore.

Advokat Novi Sad
Milan Ivetić
Septembar 2021

Call Now Button