Promet nepokretnosti | Advokat Novi Sad

PROMET NEPOKRETNOSTI – Ugovori i prava

Nepokretnosti obično predstavljaju najvredniji deo imovine nekog lica. S toga je veoma bitno da prilikom kupovine nekretnine obezbedite maksimalni stepen sigurnosti. Sam stub procesa kupovine, predstavlja ugovor o kuporodaji, pa je veoma važno da odredbe ugovora budu takve da savesno zaštite potpisnike.

Šta je bitno da znate ukoliko prodajete ili kupujete nekretninu?

Promet nepokretnosti je složen i zaista detaljno regulisan, a u prilog tome govori i brojnost zakona u Republici Srbiji koji regulišu pitanja iz ove oblasti.

Tako odgovore na pitanja vezana za promet nepokretnosti daju : Zakon o prometu nepokretnosti, Zakon o poljoprivrednom zemljištu, Zakon o osnovama svojinskopravnih odnosa, Zakon o obligacionim odnosima, Zakon o postupku upisa u katastar nepokretnosti i vodova, Zakon o hipoteci, Zakon o porezima na imovinu, Zakon o PDV-u, Zakon o javnom beležništvu, Zakon o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti, Porodični zakon, ali i drugi zakoni i podzakonski propisi.

PRAVO SVOJINE NA NEPOKRETNOSTI

Da vidimo šta su sve nepokretnosti.

Nepokretnosti su :

            – Zemljište (poljoprivredno zemljište, građevinsko zemljište, šume i šumsko zemljište)

            – Zgrade (poslovne, stambene, stambeno-poslovne, ekonomske i druge)

            – Drugi građevinski objekti

            – Posebni delovi zgrade (stan, poslovni prostor, garaža, garažno mesto)

Ukoliko je neko isključivi vlasnik cele nekretnine, samo on istu može otuđiti ukoliko sklopi ugovor o prometu nepokretnosti.

Na jednoj nekretnini može postojati i više suvlasnika. Udeo svakog suvlasnika je poznat i tačno izražen u razlomku ili procentu. Svaki suvlasnik može slobodno raspolagati svojim suvlasničkim delom nepokretnosti poštujući pravo preče kupovine, a koje ćemo detaljnije objasniti u nastavku teksta.

Svojina na jednoj nepokretnosti može biti i zajednička. Zajednička svojina znači da dva ili više lica imaju pravo svojine na jednoj nepokretnosti, ali su udeli neodređeni. Dakle udeli nisu opredeljeni kao kod suvlasništva. Zajedničku svojinu imaju na primer bračni drugovi koji kupe nepokretnost u toku trajanja braka od prihoda stečenih radom, a ne odluče se da izvrše deobu na taj način što će opredeliti ko ima koliki suvlasnički udeo. Kod zajedničke svojine postoji pretpostavka da su udeli jednaki, ali je ta pretpostavka oboriva.

ŠTA JE PROMET NEPOKRETNOSTI ?

Promet nepokretnosti označava svaki prenos prava svojine sa jednog vlasnika na drugog. Pravni posao kojim se vrši promet nepokretnosti može biti uz naknadu, kakav je na primer kupoprodaja, ili može biti bez naknade ukoliko se sklopi ugovor o poklonu. Moguće je izvršiti i razmenu nekretnina. Nekretnine predstavljaju i predmet nasleđivanja u ostavinskom postupku, ali to je tema drugog teksta.

Promet nepokretnosti - Šta je promet nepokretnosti?

Ukoliko se zemljište nalazi u javnoj svojini (Republike Srbije, Autonomne pokrajine, grada ili opštine), a na zemljištu postoji pravo korišćenja određenog lica, moguće je izvršiti prenos ovog prava korišćenja sa jednog nosioca na drugog, dok zemljište i dalje ostaje u javnoj svojini.

Da bi nepokretnost bila u prometu, na njoj mora postojati zasebno pravo svojine. Katastar nepokretnosti vodi evidenciju o nepokretnostima, pravima na nepokretnostima, kao i teretima. Moguće je predmet kupovine bude stan ili druga nekretnina u izgradnji, a koja još uvek nije upisana u katastar nepokretnosti, pod uslovom da postoji uredna dokumentacija investitora kao prodavca.

UGOVOR O PROMETU NEPOKRETNOSTI

Promet nepokretnosti - Ugovor o prometu nepokretnosti

Ugovor o prometu nepokretnosti obavezno se zaključuje u pisanoj formi. U praksi najčešće ugovor o prometu nepokretnosti sastavlja advokat. Kada sastavlja ugovor, advokat je dužan da vodi računa o pravima svih potpisnika, i da savesno štiti njihove interese.

Kada tekst ugovora bude konačno usaglašen tako da predstavlja volju obe ugovorne strane, potpisnici odlaze kod javnog beležnika kako bi beležnik solemnizovao ugovor. Ugovor koji nije solemnizovan od strane javnog beležnika ne proizvodi pravno dejstvo.

Pre nego što se ugovor solemnizuje, vrši se provera u registru da li je vlasnik možda prethodno već otuđio nepokretnost. Posebnu evidenciju o svim solemnizovanim ugovorima vodi Osnovni suda za nepokretnosti koje se nalaze na njegovom području. Ovim se izbegava mogućnost da vlasnik proda istu nepokretnost dva puta, tj da neko kupi nepokretnost koja je već prodata. Javni beležnik je dužan da nakon što solemnizuje ugovor o prometu nepokretnosti, isti odmah dostavi sudu koji vodi evidenciju.

UPIS U KATASTAR NEPOKRETNOSTI
( Clausula intabulandi )

Da bi katastar nepokretnosti upisao kupca kao vlasnika, nije dovoljno da postoji solemnizovan ugovor. Neophodno je da prodavac u tekstu samog ugovora, ili na posebnoj izjavi, da svoju saglasnost da katastar može da izvrši upis kupca kao vlasnika. Bez ove izričite dozvole katastar će odbiti da izvrši upis kupca kao novog vlasnika.

Ova izjava prodavca naziva se Clausula intabulandi. Razlozi da se ona izostavi iz teksta ugovora nisu slučajni, i krajnje su praktične prirode. Najčešće se ona izostavlja kada kupac u momentu zaključenja ugovora nije u celosti isplatio cenu prodavcu, već se ugovara da će je isplatiti u određenom periodu nakon potpisa ugovora. U ovim slučajevima se prodavac obavezuje da će tek po isplati kupoprodajne cene u celosti, dati dozvolu da se kupac uknjiži u katastar nepokretnosti kao vlasnik, a do tada se kupac ne može uknjižiti u katastar nepokretnosti kao vlasnik.

PRAVO PREČE KUPOVINE

Zakon o prometu nepokretnosti predviđa da je suvlasnik koji namerava da proda svoj suvlasnički deo, dužan da ga prvo ponudi ostalim suvlasnicima. Ako ima više suvlasnika koji su zainteresovani, prednost ima suvlasnik sa većim suvlasničkim delom. Ukoliko su za kupovinu zainteresovani suvlasnici koji imaju isti suvlasnički deo, prodavac može sam da odluči kome će prodati.

Ponuda za pravo preče kupovine mora biti sačinjena u pisanom obliku, i mora da sadrži podatke o nekretnini, ceni i ostalim uslovima prodaje. Ponuda se šalje preporučenom pošiljkom istovremeno svim licima koje imaju pravo preče kupovine.

Kada imalac primi ponudu dužan je da se izjasni u pisanom obliku, u roku od 15 dana od dana prijema ponude. Ukoliko se ne izjasni o ovom roku da prihvata ponudu, prodavac može nekretninu prodati trećem licu.

Ako prodavac proda nekretninu, a ne ponudi je prethodno licu koje ima pravo preče kupovine, ili proda nekretninu pod povoljnijim uslovima od uslova iz ponude, imalac prava preče kupovine može podneti tužbu sudu. Tužba se podnosi u roku od 30 dana od dana saznanja za prodaju, a najkasnije u roku od dve godine od dana zaključenja ugovora. Tužbom se zahteva da se ugovor oglasi bez dejstva i da se nekretnina proda tužiocu pod istim uslovima.

KUPOVINA POLJOPRIVREDNOG ZEMLJIŠTA

Poljoprivredno zemljište jeste zemljište koje se koristi ili se može koristiti za poljoprivrednu proizvodnju, a to mogu biti njive, vrtovi, voćnjaci, vinogradi, livade, pašnjaci, ribnjaci, trstici i močvare.

Promet nepokretnosti - Kupovina poljoprivrednog zemljišta

I kod poljoprivrednog zemljišta postoji pravo preče kupovine suvlasnika, ukoliko naravno zemljište ima suvlasnika, ali postoji i pravo preče kupovine suseda.

Ako je poljoprivredno zemljište u isključivoj svojini jednog lica, ili ukoliko suvlasnici nisu zainteresovani za kupovinu, pravo preče kupovine ima vlasnik susednog poljoprivrednog zemljišta. Vlasnik susednog zemljišta je po redosledu iza suvlasnika.

Ako ima više vlasnika susednih zemljišta koje interesuje kupovina poljoprivrednog zemljišta, prednost ima vlasnik zemljišta koje se pretežnim delom graniči sa zemljištem prodavca. Ukoliko su granične linije jednake, prednost ima vlasnik susednog zemljišta čija je površina veća.

Ponuda za kupovinu poljoprivrednog zemljišta, kao i izjava kupca o prihvatanju, vrše se na način kako je gore već opisano.

SAGLASNOST SUPRUŽNIKA ZA PRODAJU

Promet nepokretnosti - Saglasnost za prodaju

Nekretnina koju su supružnici stekli od sredstava ostvarenih radom u toku trajanja bračne zajednice, predstavlja njihovu zajedničku imovinu.

U Katastru nepokretnosti je moguće upisati nekretninu kao zajedničku svojinu supružnika. U ogromnom broju slučajeva nekretnine koje su kupljene u braku su upisane samo na jednog supružnika. Porodični zakon propisuje da se u ovim slučajevima smatra da je upis izvršen na oba supružnika, osim ukoliko nakon upisa nije zaključen sporazum supružnika o deobi odnosno bračni ugovor, ili je o pravima supružnika odlučio sud.

Imovina koju supružnik stekne pre sklapanja braka, ili imovina koju dobije na poklon ili u nasleđe tokom trajanja braka, predstavlja njegovu posebnu imovinu. Prilikom prodaje nepokretnosti, ukoliko prodavac poseduje ugovor kojim dokazuje da je nekretninu kupio i otplatio pre sklapanja braka, ili da je istu dobio na poklon ili u nasleđe, nije potrebna saglasnost supružnika za prodaju.

Ukoliko je nekretnina kupljena u toku braka, ili je kupljena pre braka a kredit otplaćen tokom braka, smatra se da postoji zajednička svojina supružnika. U ovom slučaju je potrebno da supružnik koji nije upisan u katastru nepokretnosti, učestvuje u postupku kupoprodaje i da da svoju pismenu saglasnost za prodaju.

UČEŠĆE SUPRUŽNIKA KUPCA

Ukoliko je kupac u braku, pretpostavka je da novac kojim se kupuje nekretnina predstavlja zajedničku imovinu supružnika. S toga u postupku kupovine potrebno učešće supružnika kupca.

Promet nepokretnosti - Učešće supružnika

Supružnici mogu da se opredele da se kupljena nekretnina u katastru nepokretnosti upiše kao zajednička svojina, ili se mogu odlučiti da se upišu kao suvlasnici čime oni faktički vrše deobu zajedničke imovine.

Ukoliko je u pitanju posebna imovini jednog supružnika, neophodno je da drugi supružnik da svoju saglasnost da se nekretnina u katastru upiše kao svojina samo prvog supružnika – kupca. Ukoliko ova saglasnost izostane, katastar će upisati zajedničku svojinu oba supružnika.

KUPOVINA NEKRETNINE U SRBIJI ZA STRANCE

Promet nepokretnosti - Kupovina nekretnine za strance

Kada je u pitanju kupovina nekretnine u Srbiji za strance, postoje izvesna ograničenja.

Ukoliko strano fizičko ili pravno lice obavlja delatnost u Republici Srbiji, ono može sticati pravo svojine na nekretninama koje su mu neophodne radi obavljanja delatnosti, ali samo pod uslovom uzajamnosti. Odgovor na pitanje da li postoji uzajamnost daje ministarstvo zaduženo za poslove pravde, a mišljenje o tome da li je konkretna nepokretnost neophodna za obavljanje delatnosti daje ministarstvo zaduženo za poslove trgovine.

Strano fizičko lice, koje ne obavlja delatnost u Republici Srbiji, može steći pravo svojine na stanu ili stambenoj zgradi, pod uslovom uzajamnosti.

Strano lice ne može sticati pravo svojine na poljoprivrednom zemljištu, sa izuzetkom državljanina države članice Evropske unije, pod uslovom da je najmanje deset godina stalno naseljen u jedinici lokalne samouprave gde se nalazi zemljište, da barem tri godine obrađuje poljoprivredno zemljište koje namerava da kupi, da ima registrovano poljoprivredno gazdinstvo, i da ima u svojini mehanizaciju i opremu za obavljanje poljoprivredne proizvodnje. Na ovaj način stranac može steći najviše dva hektara poljoprivrednog zemljišta, ali ne može sticati zemljište koje se nalazi u zoni od 10 km od granice Republike Srbije, i u drugim osetljivim područjima.

OBAVEZNA ISPLATA CENE PREKO RAČUNA U BANCI

Zakon o sprečavanju pranja novca i finansiranja terorizma predviđa da lice koje se bavi prodajom nepokretnosti ne sme da primi gotov novac u iznosu od 10.000,00 evra ili više. Ovo znači da ceo kupoprodajne cene u iznosu do 10.000 evra može da se isplati u kešu na ruke, a sve preko toga mora da bude isplaćeno preko računa u banci.

Ukoliko se kuporodajna cena ne isplaćuje odjednom, već u ratama, važi isto ograničenje, s tim što se u ovom slučaju ne gleda posebno svaka rata, već ukupno isplaćena suma.

ZAKLJUČENJE UGOVORA O PROMETU NEPOKRETNOSTI PREKO PUNOMOĆNIKA

Da bi neko prodao ili kupio nekretninu nije neophodno da fizički bude prisutan prilikom potpisa kupoprodajnog ugovora. Postoji mogućnost da se kupoprodaja obavi putem punomoćnika. Punomoćnik koji će umesto stranke potpisati ugovor može biti advokat, ali i neko drugo lice. U punomoćju se mora tačno navesti koja je nekretnina predmet kupoprodaje i koja su ovlašćenja punomoćnika.

Kod kupoprodaje nepokretnosti neophodno je da punomoć ispunjava posebnu formu da bi proizvodila dejstvo. Punomoć mora biti sačinjena u pismenom obliku, a potpis vlastodavca mora biti overen.

HIPOTEKA I KREDIT OD BANKE

Ukoliko kupac uzima kredit od banke za kupovinu stana ili druge nekretnine, taj kredit obavezno prati hipoteka. Hipotekoa štiti banku, i ona predstavlja vid obezbeđenja za slučaj da kupac iz nekog razloga prestane da otplaćuje kredit.

Promet nepokretnosti - Hipoteka

Da bi se upisala hipoteka na nekretninu, neophodno je da vlasnik stana da založnu izjavu. Založna izjava se sačinjava u formi javnobeležničkog zapisa. Založna izjava može da se da putem punomoćnika, a punomoć ne mora biti u formi javnobeležničkog zapisa, već je dovoljno da potpis bude overen.

Založnu izjavu daje vlasnik stana, a u momentu davanja založne izjave najčešće je vlasnik stana još uvek prodavac.

Hipoteka nije prepreka da kupac jednog dana proda stan. Hipoteka kao sredstvo obezbeđenja prati nekretninu na kojoj je upisana, i ona se može realizovati bez obzira ko je upisan kao vlasnik.

POREZ NA NEKRETNINE

POREZ NA PRENOS APSOLUTNIH PRAVA

Ukoliko se nekretnina kupuje od investitora, kupac je u obavezi da plati i PDV na kupoprodajnu cenu. U slučajevima da se ne plaća PDV-a, postoji drugi porez, a to je porez na prenos apsolutnih prava.

Nakon solemnizacije ugovora o kuporodaji, poreska uprava donosi rešenje kojim utvrđuje obavezu da se plati porez na prenos apsolutnih prava. Porez se plaća po stopi od 2,5%. Za osnovicu poreza uzima se cena iz ugovora o kupoprodaji, a ukoliko poreska uprava proceni da je u ugovoru navedena cena koja je manja od tržišne vrednosti, onda se kao osnovica uzima tržišna vrednost. Poreski obveznik po rešenju poreske uprave je prodavac, ali je praksa da se u ugovoru o kupoprodaji ugovara da porez plaća kupac. Kod ugovora o razmeni nepokretnosti, postoji porez na obe nepokretnosti koje su predmet razmene.

POREZ NA PRVU NEKRETNINU

Ukoliko kupac od 1. jula 2006. godine do dana overe ugovora o kupoprodaji nije imao u svojini, odnosno susvojini stan na teritoriji Republike Srbije, ima pravo kao kupac prvog stana na povrat PDV-a ili na oslobađanje poreza na prenos apsolutnih prava. Uslov je da je kupac punoletan, da je državljanin Republike Srbije, i da ima prebivalište na tepitoriji Republike Srbije. Na ovaj način kupac može biti dobiti povrat PDV-a odnosno dobiti oslobađanje poreza za najviše 40 kvadrata stambene površine. Za članove domaćinstva koji takođe nisu imali stan na svom imenu, može se dobiti povrat PDV-a odnosno oslobođenje poreza za još po 15 kvadrata po svakom članu.

Promet nepokretnosti - Porez na prvu kupovinu

Ukoliko stan kupuju supružnici kao zajedničku svojinu, ili kao suvlanici, a niko od njih nije imao stan na svom imenu, neće biti oslobođeni poreza svako na po 40 kvadrata, već će biti oslobođeni na 40 kvadrata ukupno, jer se pravo na oslobođenje ostvaruje se u srazmeri u odnosu na susvojinski deo koji kupuje.

—————————————————————————————————————–

Ovaj tekst je informativnog karaktera, i postoji mogućnost da je nakon njegovog objavljivanja došlo do promene propisa. Za detaljnije i precizne informacije o pitanju koje Vas zanima možete se obratiti stručnom licu, advokatu za ugovore.

Advokat Novi Sad
Milan Ivetić
Decembar 2020

Call Now Button